Acheter un bien immobilier au Maroc : le guide 2026

Titre foncier (bien « titré ») : le bien est immatriculé à l'ANCFCC sous un numéro de titre (ex. 12345/C). C'est le régime le plus sûr : le titre fait foi, les hypothèques et servitudes y sont inscrites et le notaire vérifie le certificat de propriété avant la vente. Les banques financent sans difficulté.

Réquisition d'immatriculation : la procédure d'immatriculation est en cours (numéro de réquisition). Le bien n'a pas encore de titre définitif ; des oppositions peuvent survenir. Acceptable si la procédure est avancée, avec un notaire vigilant et souvent une décote de prix.

Melkia (acte adoulaire) : propriété établie par actes d'adouls, non immatriculée. Fréquente en médina, en rural et dans l'ancien. Risques : indivision, litiges de bornage, financement bancaire difficile ou impossible. Faites vérifier la chaîne des actes et lancez l'immatriculation après achat.

Sur Hawma, chaque fiche affiche le statut légal et un filtre « Statut légal » permet de ne voir que les biens titrés.

• Droits d'enregistrement : 4 % du prix (3 % pour certains logements sociaux, régimes spécifiques pour le neuf éligible).
• Conservation foncière : 1,5 % (+ frais fixes de certificat et d'inscription).
• Honoraires du notaire : environ 1 % HT (+ 10 % de TVA) avec un minimum, plus timbres et débours.
• Hypothèque (si crédit) : inscription 1,5 % du montant garanti + frais.
• Agence : 2,5 % HT de chaque côté est l'usage (à négocier, pas de commission légale fixée).

Depuis le 1er juillet 2026, une surtaxe de 2 % s'applique à la partie du prix payée de manière non traçable (loi de finances 2026) : payez par virement ou chèque, c'est aussi votre protection.

Le compromis de vente (promesse synallagmatique) fixe le prix, les conditions suspensives (crédit, certificat de propriété vierge, mainlevée d'hypothèque) et l'acompte (5–10 %), consigné chez le notaire — jamais en main propre. L'acte définitif est signé chez le notaire (ou l'adoul pour la melkia) qui collecte les droits, inscrit la vente à la conservation foncière et remet les fonds au vendeur.

À demander : certificat de propriété récent, plan cadastral, quitus de syndic (loi 18-00 sur la copropriété), dernières taxes (taxe d'habitation / services communaux), permis d'habiter pour le neuf.

La vente en l'état futur d'achèvement est encadrée par la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 : contrat préliminaire notarié, paiements échelonnés selon l'avancement des travaux (fondations, gros œuvre, finitions), garantie de remboursement ou d'achèvement obligatoire, et livraison contre permis d'habiter et titre foncier individuel. Vérifiez que le promoteur a déposé le règlement de copropriété et que le titre mère est libre d'hypothèque.

Pour un premier achat d'un logement neuf ≤ 700 000 DH, l'État verse une aide directe de 100 000 DH (prix ≤ 300 000 DH) ou 70 000 DH (300 000–700 000 DH). Voir la page Daam Sakane et le badge sur les annonces éligibles.

Les banques prêtent jusqu'à 25 ans, avec un endettement plafonné autour de 40–45 % et des taux fixes de l'ordre de 4,1–4,6 % en 2026. Comparez les grilles et simulez votre mensualité sur Hawma Crédit. Option participative (Mourabaha) chez Umnia, Bank Assafa ou BTI.

Les prix affichés se négocient de 5 à 15 % au Maroc. Utilisez l'estimation Taqdeer de la fiche, l'historique du prix (baisses, jours sur Hawma) et le prix médian au m² du quartier pour argumenter. Un bien titré, vérifié et sans charges de syndic en retard se vend plus vite — et plus cher.